Публикацията на този пост бе провокирана от един разговор с водещ мениджър в една от топ 5 банките в България относно продажба на иззети от длъжници на банката имоти.
Разговора имаше в общи линии следния контекст. Попитах как върви разпродажбата на иззети имоти кредитирани от банката. Показаха ми папка с имоти от които да си избера. Интересно беше, че цените бяха на нивата от 2009 година-абсолютно нереални. Оказа се, че банката си е направила дъщерно дружество, което е изкупило имотите от частните съдия изпълнители продаващи имоти на длъжници към самата банка или с други думи казано от себе си на стойността на ипотеката и сега се опитват да ги продадат отново на такава цена. Тази практика поражда доста въпроси, но най-основните са: има ли пазарна идея зад това начинание и не е ли по-скоро счетоводна манипулация.
Ето ви 2 тези:
Теза 1-Банките разчитат процеса на спадане на цените да е краткотраен и залагат че цените ще се повишат отново и те ще успеят да си върнат парите, които са раздали като кредити.
Този сценарий би звучал логично, ако банките нямаха сериозна представа от степента на кризата и очакваха нещата да се оправят в близките 3-4 години. Според мен обаче те са си наясно, че такъв сценарий едва ли ще се случи.
Ето стандартна ситуация за да може и вие да си направите сметката: Отпусната ипотека през 2008 на стойност 90% от стойността на 60 кв двустаен апартамент оценен на 1100 евро на кв. м. , в номинална стойност дадени са като ипотечен кредит 59 4000 евро. Такива апартаменти в момента се продават на максимално 700 евро за кв.м или 49 000 евро. Значи банката в най- добрия случай, ако изключим цена на заемните средства и разходи по управление/които не са малки/ и ако продаде апартамента на пазарна цена е на загуба от 10 000 евро. Ще се вдигне ли цената на този 60 кв.м двустаен апартамент за 3-4 години обратно до 59400? Едва ли. Това означава ръст на недвижимите имоти от порядъка на 5% годишно. В момента те падат с по 2-3% годишно.
Теза 2 С описана схема на изкупуване на имоти от себе си банката се стреми да запази кредитите, като обслужвани с цел показване на добри финансови резултати. При продажба на имота от частен съдебен изпълнител на пазарна цена, както видяхме банката би регистрирала автоматично загуба от 10 000. Ако си го го купи от себе си/чрез фирма собственост на или контролирана от банката/ на цената равна на отпуснатия кредит или близка до него, то банката изчиства този кредит от балансите си поне за момент и си остава възможност да го отпише в следващ период.
Според мен истината е някъде по средата, но така или иначе практиката банките да купуват имоти от себе си е доста противоречива и би трябвало да е сериозно регулирана. Тази практика е меко казано манипулативна и поставя под въпрос всички данни и уверения, които получаваме от БНБ за супер стабилната ни банкова система.
Не виждам, какъв е проблема, като искат да си ги купуват техните фирми и да ги държат. Имат пари купуват.
ОтговорИзтриванеДори май за хората и бизнеса има полза от това. Задлъжнелите бивши собственици на иззетите имоти ги продават на добри пари и не дължат нищо повече на банката. Иначе ако съдия изпълните ги продаде на пазарна цена, с примера от по-горе, ще го продаде с 10 000 по-малко и така според законите за банките в БГ тази разлика ще остане като задължение на физ. лице или фирмата чийто имот е бил отнет вовеки веков. Може би лошото е, че някой няма да издържи вечно да държи тези имоти и може да ги "излее" на пазара и тогава годишния спад няма да е 2-3 % а може би 8-9% и тогава всички които притежаваме имоти или скъпи ипотеки ще го отнесем, и ще е за наша сметка най-вече.
По принцип има и положителни моменти и съм съгласен с твоята гледна точка. Просто трябваше малко да разширя примера но не ми се пишеше много:) Проблема е че банките ги купуват в повечето случаи на цена на отпуснатия кредит а наказателните лихви, такси такси за съдия изпълнители и т.н които с доста големи остават да се дължат от длъжника. А най-важният момент и това на което исках най-вече да обърна внимание е, че все пак банките дефакто са и продавач и купувач, което създава възможност за манипулации. А манипулациите са всъщност с парите на вложителите.
Изтриване