Това е един кратък пост в, който просто изразявам надежда, че Българските банки отново ще видят възможност за бизнес при ипотечните кредити за чужденци.
Надеждата ми се крие в общуването ни с Уникредит Булбанк през последните седмици на тема отпускане на ипотечни кредити на руснаци които си купуват имоти в България. Банката засега изглежда сериозна на тази тема, разработила е смислен продукт с 9% грубо казано годишна лихва, направила е рекламни материални на руски, организира срещи с агенции работещи с Руски клиенти/включително New Estate /да разяснява и промоцира продукта. Допълнение ни предоставиха и рекламни материали които да разпространяваме на предстоящото изложение за имоти в Санкт Петербург на което ще участваме. В общи линии доста проактивна позиция.
Тази позиция ни ентусиазира наистина да промотираме техният продукт пред нашите клиенти. надявам се да се получи. Предходните опити с две банки на които няма да споменавам имената не бяха от най удачните. Имаха продукти, потвърждаваха че дават кредити но всъщност крайният резултат беше много работа, събиране на много хартии и откази.
събота, 19 октомври 2013 г.
четвъртък, 3 октомври 2013 г.
На какво се надяват банките в България при продажбата на имоти иззети от неплатежоспособни длъжници.
Публикацията на този пост бе провокирана от един разговор с водещ мениджър в една от топ 5 банките в България относно продажба на иззети от длъжници на банката имоти.
Разговора имаше в общи линии следния контекст. Попитах как върви разпродажбата на иззети имоти кредитирани от банката. Показаха ми папка с имоти от които да си избера. Интересно беше, че цените бяха на нивата от 2009 година-абсолютно нереални. Оказа се, че банката си е направила дъщерно дружество, което е изкупило имотите от частните съдия изпълнители продаващи имоти на длъжници към самата банка или с други думи казано от себе си на стойността на ипотеката и сега се опитват да ги продадат отново на такава цена. Тази практика поражда доста въпроси, но най-основните са: има ли пазарна идея зад това начинание и не е ли по-скоро счетоводна манипулация.
Ето ви 2 тези:
Теза 1-Банките разчитат процеса на спадане на цените да е краткотраен и залагат че цените ще се повишат отново и те ще успеят да си върнат парите, които са раздали като кредити.
Този сценарий би звучал логично, ако банките нямаха сериозна представа от степента на кризата и очакваха нещата да се оправят в близките 3-4 години. Според мен обаче те са си наясно, че такъв сценарий едва ли ще се случи.
Ето стандартна ситуация за да може и вие да си направите сметката: Отпусната ипотека през 2008 на стойност 90% от стойността на 60 кв двустаен апартамент оценен на 1100 евро на кв. м. , в номинална стойност дадени са като ипотечен кредит 59 4000 евро. Такива апартаменти в момента се продават на максимално 700 евро за кв.м или 49 000 евро. Значи банката в най- добрия случай, ако изключим цена на заемните средства и разходи по управление/които не са малки/ и ако продаде апартамента на пазарна цена е на загуба от 10 000 евро. Ще се вдигне ли цената на този 60 кв.м двустаен апартамент за 3-4 години обратно до 59400? Едва ли. Това означава ръст на недвижимите имоти от порядъка на 5% годишно. В момента те падат с по 2-3% годишно.
Теза 2 С описана схема на изкупуване на имоти от себе си банката се стреми да запази кредитите, като обслужвани с цел показване на добри финансови резултати. При продажба на имота от частен съдебен изпълнител на пазарна цена, както видяхме банката би регистрирала автоматично загуба от 10 000. Ако си го го купи от себе си/чрез фирма собственост на или контролирана от банката/ на цената равна на отпуснатия кредит или близка до него, то банката изчиства този кредит от балансите си поне за момент и си остава възможност да го отпише в следващ период.
Според мен истината е някъде по средата, но така или иначе практиката банките да купуват имоти от себе си е доста противоречива и би трябвало да е сериозно регулирана. Тази практика е меко казано манипулативна и поставя под въпрос всички данни и уверения, които получаваме от БНБ за супер стабилната ни банкова система.
Разговора имаше в общи линии следния контекст. Попитах как върви разпродажбата на иззети имоти кредитирани от банката. Показаха ми папка с имоти от които да си избера. Интересно беше, че цените бяха на нивата от 2009 година-абсолютно нереални. Оказа се, че банката си е направила дъщерно дружество, което е изкупило имотите от частните съдия изпълнители продаващи имоти на длъжници към самата банка или с други думи казано от себе си на стойността на ипотеката и сега се опитват да ги продадат отново на такава цена. Тази практика поражда доста въпроси, но най-основните са: има ли пазарна идея зад това начинание и не е ли по-скоро счетоводна манипулация.
Ето ви 2 тези:
Теза 1-Банките разчитат процеса на спадане на цените да е краткотраен и залагат че цените ще се повишат отново и те ще успеят да си върнат парите, които са раздали като кредити.
Този сценарий би звучал логично, ако банките нямаха сериозна представа от степента на кризата и очакваха нещата да се оправят в близките 3-4 години. Според мен обаче те са си наясно, че такъв сценарий едва ли ще се случи.
Ето стандартна ситуация за да може и вие да си направите сметката: Отпусната ипотека през 2008 на стойност 90% от стойността на 60 кв двустаен апартамент оценен на 1100 евро на кв. м. , в номинална стойност дадени са като ипотечен кредит 59 4000 евро. Такива апартаменти в момента се продават на максимално 700 евро за кв.м или 49 000 евро. Значи банката в най- добрия случай, ако изключим цена на заемните средства и разходи по управление/които не са малки/ и ако продаде апартамента на пазарна цена е на загуба от 10 000 евро. Ще се вдигне ли цената на този 60 кв.м двустаен апартамент за 3-4 години обратно до 59400? Едва ли. Това означава ръст на недвижимите имоти от порядъка на 5% годишно. В момента те падат с по 2-3% годишно.
Теза 2 С описана схема на изкупуване на имоти от себе си банката се стреми да запази кредитите, като обслужвани с цел показване на добри финансови резултати. При продажба на имота от частен съдебен изпълнител на пазарна цена, както видяхме банката би регистрирала автоматично загуба от 10 000. Ако си го го купи от себе си/чрез фирма собственост на или контролирана от банката/ на цената равна на отпуснатия кредит или близка до него, то банката изчиства този кредит от балансите си поне за момент и си остава възможност да го отпише в следващ период.
Според мен истината е някъде по средата, но така или иначе практиката банките да купуват имоти от себе си е доста противоречива и би трябвало да е сериозно регулирана. Тази практика е меко казано манипулативна и поставя под въпрос всички данни и уверения, които получаваме от БНБ за супер стабилната ни банкова система.
Абонамент за:
Публикации (Atom)