За промотирането на платформата сме приготвили и нови видео клипчета. За вече многобройните fans and members на платформата мога да разкрия в адванс един от клиповете които ще използваме.
събота, 3 декември 2016 г.
Нова версия на arendoo.com
След почти половин годишен труд до края на декември се очаква да пуснем новата версия на платформата за наемане на имоти arendoo.com. Освен с нови функционалности платформата има и нова по-модерна визи. Използваме и технология за визуализация която прави сайта напълно adaptivе към всички устройства. Наемодатели и наематели ще имат възможност да комуникират и да се разплащат през мобилните си телефони, като сме се постарали главните функции да са достъпни с максимум 3 клика.
За промотирането на платформата сме приготвили и нови видео клипчета. За вече многобройните fans and members на платформата мога да разкрия в адванс един от клиповете които ще използваме.
За промотирането на платформата сме приготвили и нови видео клипчета. За вече многобройните fans and members на платформата мога да разкрия в адванс един от клиповете които ще използваме.
неделя, 7 февруари 2016 г.
Банско продължава да разочарова. Сезон 2016 доста по-слаб от сезона през 2015.
В средата на сезона вече е ясно че 2016 ще бъде записан като една от най-слабите години в туристическия сектор за зимния курорт. Легловата база е наполовина празна а цените се сринаха до невиждани нива.
Тази картина е в пълен противовес на изказванията и прогнозите на администрацията. В началото на сезона новата министерска разпалено разказваше на всякакви форуми как сезона ще бъде много по-успешен от предишния и как ще посрещаме гости от всякакви дестинации, а гостите от Китай щели да бъдат едва ли не повече от всички други.
Истината е че всъщност има спад от туристи от всички традиционни дестинации като Великобритания и Русия и ако не са комшиите от Гърция и Македония Банско би бил почти празен.
На какво се дължи тази ситуация? Определено не на новата министърка. Така или иначе ролята на министерството на туризма не е водеща за развитието на отрасъла. Основна роля играе продукта който се предлага. А той е меко казано слаб. Причините са ясни за всеки който е посетил Банско поне веднъж. Лоша инфраструктура- направо отчайваща. Скъпи ски карти. Недостатъчно писти. Липса на смислени места за развлечения. Скъпи ресторанти с невкусна храна.
Очакваме с нетърпение отчетите след сезона. Не бих се учудил обаче, ако както винаги, чуем че сезона не е бил лош и че имаме ръст макар и минимален на броя на туристите и приходите от туризъм. Не знам на кого помагат такива бойки изказвания.
Тази картина е в пълен противовес на изказванията и прогнозите на администрацията. В началото на сезона новата министерска разпалено разказваше на всякакви форуми как сезона ще бъде много по-успешен от предишния и как ще посрещаме гости от всякакви дестинации, а гостите от Китай щели да бъдат едва ли не повече от всички други.
Истината е че всъщност има спад от туристи от всички традиционни дестинации като Великобритания и Русия и ако не са комшиите от Гърция и Македония Банско би бил почти празен.
На какво се дължи тази ситуация? Определено не на новата министърка. Така или иначе ролята на министерството на туризма не е водеща за развитието на отрасъла. Основна роля играе продукта който се предлага. А той е меко казано слаб. Причините са ясни за всеки който е посетил Банско поне веднъж. Лоша инфраструктура- направо отчайваща. Скъпи ски карти. Недостатъчно писти. Липса на смислени места за развлечения. Скъпи ресторанти с невкусна храна.
Очакваме с нетърпение отчетите след сезона. Не бих се учудил обаче, ако както винаги, чуем че сезона не е бил лош и че имаме ръст макар и минимален на броя на туристите и приходите от туризъм. Не знам на кого помагат такива бойки изказвания.
събота, 28 ноември 2015 г.
Arendoo.com е опит да създадем услуга базирана на икономика на споделянето с адрес България и насочена поне в началото към Българските потребители.
След 10 години в бизнеса с покупка продажба на имоти определено се появи желание да разширим дейността и да направим нещо по темата отдаване под наем. Стандартните формати , като закупуване на хотел или менаджиране на апартхотели неще не ни се понрави. И двата модела наистина са доста безинтересни. Така се породи идеята да се пробваме идеята за споделяне на ресурси. За тези които не следват технологичния сектор, с две думи икономиката на споделяне, или както е известна sharing economy работи с презумпцията, че обществото не използва ресурсите които създава ефективно. Идеята в сектора на имотите може да се обясни със следния пример. Представете си, че имате имот в Слънчев бряг, който използвате за отдих само 15 дни през годината. Просто нямате възможност да вземете по дълъг отпуск. За останалото време през сезона вашият апартамент в празен, и единствено генерира разходи. В същото време има доста хора които искат да отидат на почивка в Слънчев бряг но нямат апартамент а хотелите не им подхождат. Това което трябва да се направи е просто да се създаде платформа или пазар за дни през които вашият апартамент е свободен.
Ето тук се появява нашата платформа Arendoo.com или marketplace(пазар) където собственици на имоти могат да ги предоставят на потенциални наематели за период цени и условия, които могат директно да се договарят между двете страни.
Постарали сме се платформата да дава висички необходими инструменти с които наематели и наемодатели да могат да комуникират, резервират и се разплащат.
Особено иновативна е системата за разплащане. Това е нашата гордост и до голяма степен инструментът който ни различава от стандартните сайтове за обява. Разплащането работи по следния начин. След като наемателят и наемодателят са се договорили платформата генерира инструмент за разплащане. Наемателят се разплаща като не се изпраща на наемодателя директно, а сумата попада в ескроу акаунт/ това е сметка администрирана от банка която освобождава парите след определени условия/. Превода от ескроу акаунта се превежда на собственика 24 часа след като наемателя се е настанили и не е информирал за никакви проблеми с имота отдаван под наем.
С този вид разплащане се осъществява зашита и на двете страни. От една страна наемателя е сигурен че след като е заплатил той има ефективна вариант да си получи парите обратно ако имотът не отговаря на условията в обявата и т.н а от друга страна наемодателят е сигурен че наемателят е платил и наистина ще наеме имота.
Тук възниква въпросът къде е интересът на платформата и как тя печели. Разбира се, всички тези инструменти и възможности не са безплатни. Платформата получава 10% комисионна от всяка резервация, като комисионната се изплаща в момента на прехвърляне на парите от ескроу сметката към сметката на наемодателя. По този начин платформата получава приход единствено при реално осъществяване на наемането.
Платформата предлага и още куп по стандартни инструменти като статистически отчети, следене на резервации, работа с различни схеми на разплащане и ценообразуване.
Очакваме с голям интерес да видим дали тази идея ще успее да добие популярност сред Българите и дали наистина феномена на споделянето може да работи в България.
Ето тук се появява нашата платформа Arendoo.com или marketplace(пазар) където собственици на имоти могат да ги предоставят на потенциални наематели за период цени и условия, които могат директно да се договарят между двете страни.
Постарали сме се платформата да дава висички необходими инструменти с които наематели и наемодатели да могат да комуникират, резервират и се разплащат.
Особено иновативна е системата за разплащане. Това е нашата гордост и до голяма степен инструментът който ни различава от стандартните сайтове за обява. Разплащането работи по следния начин. След като наемателят и наемодателят са се договорили платформата генерира инструмент за разплащане. Наемателят се разплаща като не се изпраща на наемодателя директно, а сумата попада в ескроу акаунт/ това е сметка администрирана от банка която освобождава парите след определени условия/. Превода от ескроу акаунта се превежда на собственика 24 часа след като наемателя се е настанили и не е информирал за никакви проблеми с имота отдаван под наем.
С този вид разплащане се осъществява зашита и на двете страни. От една страна наемателя е сигурен че след като е заплатил той има ефективна вариант да си получи парите обратно ако имотът не отговаря на условията в обявата и т.н а от друга страна наемодателят е сигурен че наемателят е платил и наистина ще наеме имота.
Тук възниква въпросът къде е интересът на платформата и как тя печели. Разбира се, всички тези инструменти и възможности не са безплатни. Платформата получава 10% комисионна от всяка резервация, като комисионната се изплаща в момента на прехвърляне на парите от ескроу сметката към сметката на наемодателя. По този начин платформата получава приход единствено при реално осъществяване на наемането.
Платформата предлага и още куп по стандартни инструменти като статистически отчети, следене на резервации, работа с различни схеми на разплащане и ценообразуване.
Очакваме с голям интерес да видим дали тази идея ще успее да добие популярност сред Българите и дали наистина феномена на споделянето може да работи в България.
събота, 4 януари 2014 г.
Какво трябва да се има в предвид от чужденците и по-скоро англичаните когато решат да продават имотите си в България.
По време на имотния бум доста Англичани и Ирландци си купиха имоти в България. Повечето от тях си купиха имот в България с единствената цел да спечелят пари като ги препродадат. В периода от може би 2005 до 2008. Десетки сайтове ако не и стотици във Великобритания и Ирландия се надпреварваха да предсказват невероятен растеж на цените на Българските имоти в България не спираха да мотивират хората да купуват имоти от всякакъв тип. В интерес на истината не беше трудно да се убедят Англичаните и Ирландците да купуват в България макар че не повече от 20% можеха да посочат на картата къде точно се намира България.
С краха на имотния пазар в световен мащаб дойдеха и разочарованията. Не само че тези инвеститори не спечелиха а загубите достигнаха от 50% ако си си купил на морето да 70% ако си инвестирал в имот в зимен курорт.
Стотиците сайтове които предлагаха имоти изчезнаха. Хората които бяха зад тези сайтове обаче не. И някои от тях се преориентираха доста успешно продължават да печелят не лошо. Схемата сега е обратно. Вече не е модерно да купуваш имот в България а да продаваш. Но как Английска компания ще продава имоти в България ако англичаните не купуват. Тук идва и интересният момент няма нужда да продаваш прости трябва да обещаваш че ще продадеш.
Няколко компании започнаха да предлагат на закъсалите продавачи да им продадат имотите в България ако не на печалба то поне на цена на която те са закупили. За целта собствениците трябва да им платят от 500 до 1000 Евро за реклама така наречените listing fees. Звучи доста невероятно но истината е че доста от отчаяните собственици плащат. Обещанието е че тези компании/ трябва да подчертая че те са няколко и не са Български/ имат достъп до много богати Руснаци, които са готови да заплатят цената на която ирландците са купили имотите си. За всеки който бегла представа от пазара и особено от купувачите от Русия тези обещания звучат още по-невероятно, но когато не си в България, нямаш достъп до сериозна информация за Българския пазар на имоти на английски и си облъчван с информация за Руски олигарси които изкупуват Лондон вероятността да се хванеш е голяма.
По моя оценка няколко компании генерираха приходи от над 200 000 Евро за година само чрез така наречените listing fees.
Тази практика е още едно разочарование от инвестицията в България на много хора.
Ето един материал който обяснява какво всъщност става на пазара. Интервю с Кристоф Гейтър. Директор на New Estate Bulgaria който обяснява какво се случва на пазара и как трябва да се избягва плащане на тези listing fees на агенции които обещават невъзможни неща.
С краха на имотния пазар в световен мащаб дойдеха и разочарованията. Не само че тези инвеститори не спечелиха а загубите достигнаха от 50% ако си си купил на морето да 70% ако си инвестирал в имот в зимен курорт.
Стотиците сайтове които предлагаха имоти изчезнаха. Хората които бяха зад тези сайтове обаче не. И някои от тях се преориентираха доста успешно продължават да печелят не лошо. Схемата сега е обратно. Вече не е модерно да купуваш имот в България а да продаваш. Но как Английска компания ще продава имоти в България ако англичаните не купуват. Тук идва и интересният момент няма нужда да продаваш прости трябва да обещаваш че ще продадеш.
Няколко компании започнаха да предлагат на закъсалите продавачи да им продадат имотите в България ако не на печалба то поне на цена на която те са закупили. За целта собствениците трябва да им платят от 500 до 1000 Евро за реклама така наречените listing fees. Звучи доста невероятно но истината е че доста от отчаяните собственици плащат. Обещанието е че тези компании/ трябва да подчертая че те са няколко и не са Български/ имат достъп до много богати Руснаци, които са готови да заплатят цената на която ирландците са купили имотите си. За всеки който бегла представа от пазара и особено от купувачите от Русия тези обещания звучат още по-невероятно, но когато не си в България, нямаш достъп до сериозна информация за Българския пазар на имоти на английски и си облъчван с информация за Руски олигарси които изкупуват Лондон вероятността да се хванеш е голяма.
По моя оценка няколко компании генерираха приходи от над 200 000 Евро за година само чрез така наречените listing fees.
Тази практика е още едно разочарование от инвестицията в България на много хора.
Ето един материал който обяснява какво всъщност става на пазара. Интервю с Кристоф Гейтър. Директор на New Estate Bulgaria който обяснява какво се случва на пазара и как трябва да се избягва плащане на тези listing fees на агенции които обещават невъзможни неща.
четвъртък, 14 ноември 2013 г.
Дават ли банките в България ипотечни кредити или само се правят че искат да дават.
Клиентът е с добра работа да кажем доход на 2000 лева на месец в сериозна компания в индустрия която е перспективна. С една дума перфектния клиент. В клона на банката само дето не ни казаха да дойдем утре да с вземем парите.Само трябвало да съберем документи които било лесно да се съберат. И от там се започна.........
Предварителен договор-поправка 10 пъти
- Справка за тежести за имота за 10 години назад.
- Справка за тежести за земята на който е построен имота за 10 години назад./тук хората от агенцията по вписванията ни изгониха като ни казаха че нямаме нищо общо със земята и нямаме основание да искаме такава справка/ Ходихме с бонбони и някакви измислени аргументи.
- Оказа се че някога е имало ипотека върху земята.
- Извадка от ипотеката-отново не купуваме земя и пак с бонбоните.
Прoдавача на имота не е имал земя и не продава земя съответно ние не купуваме.
Продавача е фирма със чуждестранен акционер съответно подписване на:
- Протоколи от общото събрание на дружеството продавач един път.
- Протокол от общото събрание на дружеството продавач втори път този път в клона на банката.
- Протокол от общото събрание на дружеството продавач на английски трети път за да било сигурно че съдружника знаел какво продава.
Документ от продавача че няма заведени никакви искове към фирмата
Документ от продавача за платени данъци и осигуровки
Данъчна оценка на имота
- първи път е изписано името на продавача с грешка
- втори път не приемат поправката от общината с печат
- трети път грешка в адреса
Застраховка живот на купувача
- първи път подпис и изпращане до клона
- втори път подпис в клона пред служител на банката за да са сигурни че са подписани
Сигурно съм изтървал нещо.
Мисля че хората които се занимават с получаване на справки от Българската администрация са наясно за какво сага е описана в точките по горе. За тези които са късметлии и не им се налага да ходят по институции с една дума мога да опиша ситуацията като Кошмар.
Цялата сага ме навежда на мисълта че банките не искат да дават пари. Ако искаха щяха да лобират и да се борят цялата тази бюрокрация да бъде опростена и да се работи с унифицирани и стандартни документи и справките да се получават бързо по интернет например и по служебен ред. Вместо това ние просто слушаме безконечни излияния че има толкова много пари а нямало на кога да ги дадат.
събота, 19 октомври 2013 г.
Unicredit Bulbank наистина сериозни да дават ипотечни кредити на Руски купувачи.
Това е един кратък пост в, който просто изразявам надежда, че Българските банки отново ще видят възможност за бизнес при ипотечните кредити за чужденци.
Надеждата ми се крие в общуването ни с Уникредит Булбанк през последните седмици на тема отпускане на ипотечни кредити на руснаци които си купуват имоти в България. Банката засега изглежда сериозна на тази тема, разработила е смислен продукт с 9% грубо казано годишна лихва, направила е рекламни материални на руски, организира срещи с агенции работещи с Руски клиенти/включително New Estate /да разяснява и промоцира продукта. Допълнение ни предоставиха и рекламни материали които да разпространяваме на предстоящото изложение за имоти в Санкт Петербург на което ще участваме. В общи линии доста проактивна позиция.
Тази позиция ни ентусиазира наистина да промотираме техният продукт пред нашите клиенти. надявам се да се получи. Предходните опити с две банки на които няма да споменавам имената не бяха от най удачните. Имаха продукти, потвърждаваха че дават кредити но всъщност крайният резултат беше много работа, събиране на много хартии и откази.
Надеждата ми се крие в общуването ни с Уникредит Булбанк през последните седмици на тема отпускане на ипотечни кредити на руснаци които си купуват имоти в България. Банката засега изглежда сериозна на тази тема, разработила е смислен продукт с 9% грубо казано годишна лихва, направила е рекламни материални на руски, организира срещи с агенции работещи с Руски клиенти/включително New Estate /да разяснява и промоцира продукта. Допълнение ни предоставиха и рекламни материали които да разпространяваме на предстоящото изложение за имоти в Санкт Петербург на което ще участваме. В общи линии доста проактивна позиция.
Тази позиция ни ентусиазира наистина да промотираме техният продукт пред нашите клиенти. надявам се да се получи. Предходните опити с две банки на които няма да споменавам имената не бяха от най удачните. Имаха продукти, потвърждаваха че дават кредити но всъщност крайният резултат беше много работа, събиране на много хартии и откази.
четвъртък, 3 октомври 2013 г.
На какво се надяват банките в България при продажбата на имоти иззети от неплатежоспособни длъжници.
Публикацията на този пост бе провокирана от един разговор с водещ мениджър в една от топ 5 банките в България относно продажба на иззети от длъжници на банката имоти.
Разговора имаше в общи линии следния контекст. Попитах как върви разпродажбата на иззети имоти кредитирани от банката. Показаха ми папка с имоти от които да си избера. Интересно беше, че цените бяха на нивата от 2009 година-абсолютно нереални. Оказа се, че банката си е направила дъщерно дружество, което е изкупило имотите от частните съдия изпълнители продаващи имоти на длъжници към самата банка или с други думи казано от себе си на стойността на ипотеката и сега се опитват да ги продадат отново на такава цена. Тази практика поражда доста въпроси, но най-основните са: има ли пазарна идея зад това начинание и не е ли по-скоро счетоводна манипулация.
Ето ви 2 тези:
Теза 1-Банките разчитат процеса на спадане на цените да е краткотраен и залагат че цените ще се повишат отново и те ще успеят да си върнат парите, които са раздали като кредити.
Този сценарий би звучал логично, ако банките нямаха сериозна представа от степента на кризата и очакваха нещата да се оправят в близките 3-4 години. Според мен обаче те са си наясно, че такъв сценарий едва ли ще се случи.
Ето стандартна ситуация за да може и вие да си направите сметката: Отпусната ипотека през 2008 на стойност 90% от стойността на 60 кв двустаен апартамент оценен на 1100 евро на кв. м. , в номинална стойност дадени са като ипотечен кредит 59 4000 евро. Такива апартаменти в момента се продават на максимално 700 евро за кв.м или 49 000 евро. Значи банката в най- добрия случай, ако изключим цена на заемните средства и разходи по управление/които не са малки/ и ако продаде апартамента на пазарна цена е на загуба от 10 000 евро. Ще се вдигне ли цената на този 60 кв.м двустаен апартамент за 3-4 години обратно до 59400? Едва ли. Това означава ръст на недвижимите имоти от порядъка на 5% годишно. В момента те падат с по 2-3% годишно.
Теза 2 С описана схема на изкупуване на имоти от себе си банката се стреми да запази кредитите, като обслужвани с цел показване на добри финансови резултати. При продажба на имота от частен съдебен изпълнител на пазарна цена, както видяхме банката би регистрирала автоматично загуба от 10 000. Ако си го го купи от себе си/чрез фирма собственост на или контролирана от банката/ на цената равна на отпуснатия кредит или близка до него, то банката изчиства този кредит от балансите си поне за момент и си остава възможност да го отпише в следващ период.
Според мен истината е някъде по средата, но така или иначе практиката банките да купуват имоти от себе си е доста противоречива и би трябвало да е сериозно регулирана. Тази практика е меко казано манипулативна и поставя под въпрос всички данни и уверения, които получаваме от БНБ за супер стабилната ни банкова система.
Разговора имаше в общи линии следния контекст. Попитах как върви разпродажбата на иззети имоти кредитирани от банката. Показаха ми папка с имоти от които да си избера. Интересно беше, че цените бяха на нивата от 2009 година-абсолютно нереални. Оказа се, че банката си е направила дъщерно дружество, което е изкупило имотите от частните съдия изпълнители продаващи имоти на длъжници към самата банка или с други думи казано от себе си на стойността на ипотеката и сега се опитват да ги продадат отново на такава цена. Тази практика поражда доста въпроси, но най-основните са: има ли пазарна идея зад това начинание и не е ли по-скоро счетоводна манипулация.
Ето ви 2 тези:
Теза 1-Банките разчитат процеса на спадане на цените да е краткотраен и залагат че цените ще се повишат отново и те ще успеят да си върнат парите, които са раздали като кредити.
Този сценарий би звучал логично, ако банките нямаха сериозна представа от степента на кризата и очакваха нещата да се оправят в близките 3-4 години. Според мен обаче те са си наясно, че такъв сценарий едва ли ще се случи.
Ето стандартна ситуация за да може и вие да си направите сметката: Отпусната ипотека през 2008 на стойност 90% от стойността на 60 кв двустаен апартамент оценен на 1100 евро на кв. м. , в номинална стойност дадени са като ипотечен кредит 59 4000 евро. Такива апартаменти в момента се продават на максимално 700 евро за кв.м или 49 000 евро. Значи банката в най- добрия случай, ако изключим цена на заемните средства и разходи по управление/които не са малки/ и ако продаде апартамента на пазарна цена е на загуба от 10 000 евро. Ще се вдигне ли цената на този 60 кв.м двустаен апартамент за 3-4 години обратно до 59400? Едва ли. Това означава ръст на недвижимите имоти от порядъка на 5% годишно. В момента те падат с по 2-3% годишно.
Теза 2 С описана схема на изкупуване на имоти от себе си банката се стреми да запази кредитите, като обслужвани с цел показване на добри финансови резултати. При продажба на имота от частен съдебен изпълнител на пазарна цена, както видяхме банката би регистрирала автоматично загуба от 10 000. Ако си го го купи от себе си/чрез фирма собственост на или контролирана от банката/ на цената равна на отпуснатия кредит или близка до него, то банката изчиства този кредит от балансите си поне за момент и си остава възможност да го отпише в следващ период.
Според мен истината е някъде по средата, но така или иначе практиката банките да купуват имоти от себе си е доста противоречива и би трябвало да е сериозно регулирана. Тази практика е меко казано манипулативна и поставя под въпрос всички данни и уверения, които получаваме от БНБ за супер стабилната ни банкова система.
Абонамент за:
Публикации (Atom)