Дават ли банките в България ипотечни кредити или само се правят че искат да дават.

През последните 2 години се наслушах на изказвания на банкери че банките са супер ликвидни но няма търсене на кредити. Тази теза толкова се повтаряше през последната година че даже и аз започнах да вярва. Наложи ми се да асистирам на клиент/приятел да си уреди ипотечен кредит.
Клиентът е с добра работа да кажем доход на 2000 лева на месец в сериозна компания в индустрия която е перспективна. С една дума перфектния клиент. В клона на банката само дето не ни казаха да дойдем утре да с вземем парите.Само трябвало да съберем документи които било лесно да се съберат. И от там се започна.........

Предварителен договор-поправка 10 пъти

1. Справка за тежести за имота за 10 години назад. 
2. Справка за тежести за земята на който е построен имота за 10 години назад./тук хората от агенцията по вписванията ни изгониха като ни казаха че нямаме нищо общо със земята и нямаме основание да искаме такава справка/ Ходихме с бонбони и някакви измислени аргументи. 
3. Оказа се че някога е имало ипотека върху земята. 
4. Извадка от ипотеката-отново не купуваме земя и пак с бонбоните.

Прoдавача на имота не е имал земя и не продава земя съответно ние не купуваме.

Продавача е фирма със чуждестранен акционер съответно подписване на:

1. Протоколи от общото събрание на дружеството продавач един път. 
2. Протокол от общото събрание на дружеството продавач  втори път този път в клона на банката. 
3. Протокол от общото събрание на дружеството продавач на английски трети път за да било сигурно че съдружника знаел какво продава. 

Документ от продавача че няма заведени никакви искове към фирмата

Документ от продавача за платени данъци и осигуровки 

Данъчна оценка на имота 

1. първи път е изписано името на продавача с грешка 
2. втори път не приемат поправката от общината с печат 
3. трети път грешка в адреса 

Застраховка живот на купувача

• първи път подпис и изпращане до клона 
• втори път подпис в клона пред служител на банката за да са сигурни че са подписани

Сигурно съм изтървал нещо.

Мисля че хората които се занимават с получаване на справки от Българската администрация са наясно за какво сага е описана в точките по горе. За тези които са късметлии и не им се налага да ходят по институции с една дума мога да опиша ситуацията като Кошмар. 

Цялата сага ме навежда на мисълта че банките не искат да дават пари. Ако искаха щяха да лобират и да се борят цялата тази бюрокрация да бъде опростена и да се работи с унифицирани и стандартни документи и справките да се получават бързо по интернет например и по служебен ред. Вместо това ние просто слушаме безконечни излияния че има толкова много пари а нямало на кога да ги дадат. 

Unicredit Bulbank наистина сериозни да дават ипотечни кредити на Руски купувачи.

Това е един кратък пост в, който просто изразявам надежда, че Българските банки отново ще видят възможност за бизнес при ипотечните кредити за чужденци.

Надеждата ми се крие в общуването ни с Уникредит Булбанк през последните седмици на тема отпускане на ипотечни кредити на руснаци които си купуват имоти в България. Банката засега изглежда сериозна на тази тема, разработила е смислен продукт с 9% грубо казано годишна лихва, направила е рекламни материални на руски, организира срещи с агенции работещи с Руски клиенти/включително New Estate /да разяснява и промоцира продукта. Допълнение ни предоставиха и рекламни материали които да разпространяваме на предстоящото изложение за имоти в Санкт Петербург на което ще участваме. В общи линии доста проактивна позиция.

Тази позиция ни ентусиазира наистина да промотираме техният продукт пред нашите клиенти. надявам се да се получи. Предходните опити с две банки на които няма да споменавам имената не бяха от най удачните. Имаха продукти, потвърждаваха че дават кредити но всъщност крайният резултат беше много работа, събиране на много хартии и откази.

На какво се надяват банките в България при продажбата на имоти иззети от неплатежоспособни длъжници.

Публикацията на този пост бе провокирана от един разговор с водещ мениджър в една от топ 5 банките в България относно продажба на иззети от длъжници на банката имоти.

Разговора имаше в общи линии следния контекст. Попитах как върви разпродажбата на иззети имоти кредитирани от банката. Показаха ми папка с имоти от които да си избера. Интересно беше, че цените бяха на нивата от 2009 година-абсолютно нереални. Оказа се, че банката си е направила дъщерно дружество, което е изкупило имотите от частните съдия изпълнители продаващи имоти на длъжници към самата банка или с други думи казано от себе си на стойността на ипотеката и сега се опитват да ги продадат отново на такава цена. Тази практика поражда доста въпроси, но най-основните са: има ли пазарна идея зад това начинание и не е ли по-скоро счетоводна манипулация.

Ето ви 2 тези:

Теза 1-Банките разчитат процеса на спадане на цените да е краткотраен и залагат че цените ще се повишат отново и те ще успеят да си върнат парите, които са раздали като кредити.
Този сценарий би звучал логично, ако банките нямаха сериозна представа от степента на кризата и очакваха нещата да се оправят в близките 3-4 години. Според мен обаче те са си наясно, че такъв сценарий едва ли ще се случи.
Ето стандартна ситуация за да може и вие да си направите сметката: Отпусната ипотека през 2008 на стойност 90% от стойността на 60 кв двустаен апартамент оценен на 1100 евро на кв. м. , в номинална стойност дадени са като ипотечен кредит 59 4000 евро. Такива апартаменти в момента се продават на максимално 700 евро за кв.м  или 49 000 евро. Значи банката в най- добрия случай, ако изключим цена на заемните средства и разходи по управление/които не са малки/ и ако продаде апартамента на пазарна цена е на загуба от 10 000 евро. Ще се вдигне ли цената на този 60 кв.м  двустаен апартамент за 3-4 години обратно до 59400? Едва ли. Това означава ръст на недвижимите имоти от порядъка на 5% годишно. В момента те падат с по 2-3% годишно.

Теза 2 С описана схема на изкупуване на имоти от себе си банката се стреми да запази кредитите, като обслужвани с цел показване на добри финансови резултати. При продажба на имота от частен съдебен изпълнител на пазарна цена, както видяхме банката би регистрирала автоматично загуба от 10 000. Ако си го го купи от себе си/чрез фирма собственост на или контролирана от банката/ на цената равна на отпуснатия кредит или близка до него, то банката изчиства този кредит от балансите си поне за момент и си остава възможност да го отпише в следващ период.

Според мен истината е някъде по средата, но така или иначе практиката банките да купуват имоти от себе си е доста противоречива и би трябвало да е сериозно регулирана.  Тази практика е меко казано манипулативна и поставя под въпрос всички данни и уверения, които получаваме от БНБ за супер стабилната ни банкова система.

Размисли върху статията на вестник Капитал "Малка Москва в Бургас" или няколко други причини за намаляване на броя на руските купувачи на имоти в България.

С интерес прочетох статията на вестник капитал от 5 септември 2013-Малка Москва в Бургас. Статията прави анализ на броя сделки с имоти с руски купувачи. С няколко думи статията демонстрира със статистически данни и коментари от няколко агенции, че броят сделки с руски купувачи се очаква да бъде с около 15% по-малко в сравнение с 2013г. Причините според представителите на агенциите, които са интервюирани са, че руснаците купуват повече в Испания и Гърция защото там цените са спаднали, защото са уплашени от тиражираните скандали за измами с имоти в България и поради налагане на административни пречки пред работещите в държавните служби за купуване на имоти в чужбина.

Статистиката според мен е вярна и наистина се очертава по-малък брой сделки с руснаци. Основните причините, обаче които пораждат тази тенденция са според мен съвсем различни.

Ето как виждам аз причините:

1. Забавянето на икономиката в Русия и девалвация на рублата;
Проблемите със забавянето на руската икономика и девалвацията на рублата е определено най-сериозната причина за отлив от България. За тези, които следят руската икономика не е тайна, че ситуацията в страната се влошава от началото на 2012, като в началото на лятото тази тенденция започна видимо да се чувства и от населението. Пазара на недвижими имоти в Русия също се забавя сериозно. С цел подобряване на конкурентността на икономиката като цяло,  руското правителство позволи на рублата да девалвира с почти 10%. Тази тенденция автоматически намали бюджетите на желаещите да закупят имот в България, и ги направи доста по предпазливи.

2. Ново пренагласяне на цените в по черноморските курорти в посока надолу;

Както отбелязах в интервю пред Investor.bg  окрилени от успешната 2011 и 2012 доста строители придобиха отново сериозна доза самоувереност и започнаха нови проекти, които изляха допълнителна продукция на апартаменти на пазара. Това повишено предлагана доведе до нов натиск на цените в посока надолу. При това развитие на събитията, логично е за всеки купувач на имот включително и за руснаците при пазара движещ се надолу да заемат отново изчаквателна позиция. Доста руски купувачи, които следят пазара и бяха решили че дъното е настъпило и сега е момента за покупка отново се върнаха на позиция stand by.

3. По малък брой на завършване на сделки с имоти закупени на зелено; 
Капитал цитира данни взети от Булстат регистъра, където всички чужденци закупили имоти в България се регистрират. Малка подробност е, че тази регистрация се извършва след окончателното прехвърляне на собствеността чрез нотариален акт. При тази административна уредба в данните за 2012 попадат сделки сключени през 2009 на зелено или чрез договори за разсрочено плащане, а нотариално прехвърлени през 2012 г. През 2013 боря на такива сделки е почти минимален поради факта че през 2011 сключването на такива договори беше определено доста по-малко в сравнение с предходните години.

Като заключение един малък коментар на коментарите под статията. Разбирайки напълно, че хейтърството е стил на повечето коментатори под статии в ежедневници, все пак не мога да не се удивя, как някои хора все още живеят в икономика различна от пазарната. В множеството от коментари основният рефрен е: не позволявайте на руснаците да купуват имоти в България те ще ни завладеят. Искам само да попитам дали в Америка ще забранят на руснаци да си купуват апартаменти или във Великобритания няма да позволят на Абрамович да си купи футболен клуб.

Да си купим евтин имот в България. Фото история от Сам Колет, известен британски блогaр пишещ за имоти с колонка в Ивнинг Стандард.

Наскоро попаднах на интересна статия в блога на Сам Колет, блогар от Великобритания с колонка за Ивнинг Стандард. От нейната страница е видно че Сам пише основно за евтини имоти по цял свят и има особен интерес към имотите продавани на аукциони/пркатика не много известна в България/.

Статията започва в общи линии така:

В България може наистина да се купи доста евтин имот и много британци смятат че е толкова евтино че не може да се загуби, но не забравяйте, че в някои части на България хората са наистина доста бедни. Там все още карта магарешки каруци и безработицата достига 80%.

Следват фото историята със следните коментари:

For instance – how would you like this “supermarket” as your local to buy your weekly shop?

Като пример: какво бихте казали този "супермаркет ' да бъде вашия локален магазин за седмичното ви пазаруване.

Or how about this restaurant when you fancy a night out?

Или какво ще кажете да отидете на този ресторант когато ви се прииска да излезете вечер?

This garage to get your car fixed:

Този сервиз да ви оправя колата.

This open drain for your sewerage:

Този канал за отпадни води:

Следва реторичен въпрос:
Does is still look cheap now? /Още ли ви изглежда толкова евтино?



Разглеждайки снимките по-горе наистина въпросът е реторичен. 

Сега един друг поглед на нещата. 

На сайта на New Estate има рекламно видео и снимки на друга част на България с коментар от Руски Журналист, което в общи линии рекламира отново евтини имоти-например студио за 16 000 Евро в затворен комплекс с много басейни, зеленина и забавления.

Ето видеото:

Определено поразяваща разлика. Тук всеки би се запитал кой от тези два погледа на действителността е верният. Всъщност този въпрос прилича доста на въпроса за полупълната или полупразната чаша. Всеки явно трябва да си избере мироглед.